Home Finance ปลดล็อกเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัย กระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ 3 หมื่นล้าน

ปลดล็อกเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัย กระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ 3 หมื่นล้าน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย วิเคราะห์อานิสงส์การผ่อนคลายมาตรการเพดาน LTV หรือเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เป็น 100% ชั่วคราว ถึงสิ้นปี พ.ศ. 2565 จะช่วยหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยทยอยปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศตลอดช่วงเวลาของมาตรการฯ จะเพิ่มขึ้น จากที่เคยคาดไว้ คิดเป็นมูลค่าราว 18,000 – 30,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีมาตรการฯ มาตรการผ่อนคลายเพดาน LTV ถึงสิ้นปี 65…เปิดโอกาสการเติบโตให้กับ

เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม พ.ศ. 2564  ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศผ่อนเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) อีกครั้ง หลังจากที่ได้ผ่อนคลายเกณฑ์บางส่วนไปในช่วงก่อนหน้า โดยรายละเอียดของการผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ คือ

1. ปรับเพดานสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 70%-90% เพิ่มเป็น 100%  ขณะที่ในสัญญาซื้อหลังแรกยังคงเดิมอยู่ที่ 100% พร้อมให้เงินกู้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ (รวม 110% จากมูลค่าหลักประกัน)  

2. ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทเป็นต้นไป จากเดิม 70%-90% เพิ่มเป็น 100% ตั้งแต่สัญญาหลังแรกเป็นต้นไป โดยให้เริ่มสำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่  20 ตุลาคม พ.ศ. 2564 ถึงวันที่ 31ธันวาคม พ.ศ. 2565 

               นักวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยกสิกรไทย กล่าวว่า หากย้อนมองกลับไปตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบค่อนข้างหนัก ดังจะเห็นได้จากกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2564 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 1.54 แสนหน่วย หดตัว 33.2% YoY โดยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัว 16.8% YoY

ส่วนพื้นที่จังหวัดอื่นๆ หดตัว 51.4% YoY ซึ่งมีกว่า 39 จังหวัด ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัวมากกว่า 90% และมีประมาณ 6 จังหวัด ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนต่ำกว่า 10 หน่วย นอกจากนี้ จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมยังทรงตัวระดับสูง ส่งผลทำให้การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ชะลอลงมาที่ระดับต่ำสุดในรอบกว่า 18 ปี 

ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยนั้น ยังเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อยตัวหลักที่สามารถประคองการเติบโตไว้ได้ ทั้งนี้ ณ สิ้นสิงหาคม พ.ศ.2564 ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยเติบโต 6.1% YoY เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และ 3.4% YTD เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2563 (ปี พ.ศ. 2563 ขยายตัว 5.9% YoY) สูงกว่าสินเชื่อรายย่อยภาพรวมที่ขยายตัวเพียง 4.6% YoY และ 1.7% YTD

สำหรับสินเชื่อบ้านที่ขยายตัวได้ต่อเนื่องในปีนี้ ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อสำหรับบ้านที่มีระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นตลาดสำหรับกลุ่มผู้กู้ หรือครัวเรือนที่มีกำลังซื้อ รายได้อยู่ในระดับปานกลางค่อนไปทางสูง และไม่ถูกกระทบมากนักจากสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งทำให้สถาบันการเงินประเมินว่า ยังคงมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ได้

ในช่วงที่เหลือของปีนี้ และในปี พ.ศ.2565 สภาพแวดล้อมของตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินยังเต็มไปด้วยหลายปัจจัยท้าทาย ทั้งสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังมีความไม่แน่นอนซึ่งจะมีผลต่อจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และอาจกระทบต่อความเชื่อมั่นด้านกำลังซื้อ ความมั่นคงในอาชีพการงาน ประกอบกับการซื้อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของผู้ซื้อ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อด้วย

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า หากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ สถานการณ์โควิดทุเลาลง ภาวะเงินเฟ้อในประเทศไม่รุนแรง การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยทยอยปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศตลอดช่วงเวลาของมาตรการฯ จะเพิ่มขึ้น จากที่เคยคาดไว้คิดเป็นมูลค่าราว 18,000 – 30,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีมาตรการฯ

ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งปี พ.ศ. 2564 น่าจะมีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 2.4 แสนหน่วย หดตัว 33.1% จากปี พ.ศ. 2563 โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด (70 จังหวัด) อาจลดลงมากกว่าครึ่ง จากปี พ.ศ. 2563 ในทำนองเดียวกัน ผลของการผ่อนคลายมาตรการ LTV คงจะเปิดโอกาสให้สินเชื่อบ้านเติบโตในกรอบที่สูงขึ้นในปี พ.ศ.  2565 ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจไทยสามารถทยอยฟื้นตัวกลับมา และไม่เผชิญกับการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินในเบื้องต้นว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV ที่จะครอบคลุมไปถึงปี พ.ศ.2565 จะทำให้สินเชื่อบ้านปี พ.ศ.2565 มีโอกาสเติบโตเพิ่มเติมได้ประมาณ 0.3-0.7% ไปอยู่กรอบ 4.8-5.2% สูงขึ้นกว่ากรอบคาดการณ์ปี พ.ศ. 2564 ที่ 4.2-4.5% 

แบงก์ชาติระบุกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาฯ

ทางด้านธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน นางรุ่ง มัลลิกะมาส เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด 19 ที่ยืดเยื้อ แม้มีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีน และการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูง และฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว

ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอ และภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็ง หรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ผ่านการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว

ทั้งนี้ภายใต้แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังเปราะบาง ประกอบกับในปัจจุบัน สถาบันการเงินมีมาตรฐานการให้สินเชื่อที่รัดกุม โดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ในระยะยาวเป็นหลัก ธปท. จึงประเมินว่าความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะหนึ่งปีข้างหน้ามีจำกัด  โดยแบงก์ชาติ หรือ ธปท. จะติดตามสถานการณ์การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้1 LTV ของสัญญากู้หลังแรก ของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ปัจจุบันกำหนดไว้ที่ร้อยละ 100 จึงไม่ผ่อนคลายเพิ่มเติมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และความสามารถของประชาชนในการกู้ หรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนมาตรการได้อย่างเท่าทัน และเหมาะสมต่อไป